Starkes Wachstum am österreichischen Zinshausmarkt
Wien (19.03.2019) -
Laut einer Marktanalyse des österreichweit tätigen Zinshaus-Maklerunternehmens Hudej Zinshäuser sind am heimischen Zinshausmarkt 2018 sowohl das Volumen als auch die Anzahl der Transaktionen stark gestiegen. Das Volumen ist gegenüber 2017 um Eur 1.148 Mio. auf Eur 2.894 Mio. (ca. 2,9 Mrd.) oder 65 % gewachsen, die Anzahl der Transaktionen um 185 auf 1.048 (22 %). Vielfältiger Markt "Die Palette reicht vom Mehrfamilienhaus in Spittal an der Drau um 95.000 Euro bis zum Gründerzeit-Juwel auf der Mariahilfer Straße um 125 Millionen," konstatiert Gerhard Hudej, Gründer und Geschäftsführer der Hudej Zinshäuser Gruppe. Der durchschnittliche Preis pro Transaktion beläuft sich auf Eur 2,76 Mio. Dennoch handelt es sich bei 65 % der Zinshaus-Transaktionen um Liegenschaften unter Eur 2 Mio. (676 Häuser). "Für die wertvollen Premium-Objekte in innerstädtischen Lagen Wiens und der Landeshauptstädte werden Spitzenpreise erzielt. Das treibt den Schnitt nach oben. Die positive Marktentwicklung zeigt jedenfalls, dass Investoren mehr denn je auf die Sicherheit setzen, die Zinshäuser jeder Größenordnung bieten. Das beginnt beim kleinen Privatanleger und geht hinauf bis zu großen Finanzinstituten und international tätigen Family Offices", erklärt Hudej. Rendite sekundär Die Rendite spiele laut Hudej eine sekundäre Rolle für die Anleger. "In Wien gibt es kaum mehr Ist-Renditen von 3 %. Trotzdem ist die Nachfrage ungebrochen." Das habe mehrere Gründe: Erstens sei für viele Immobilien-Entwickler das Potenzial wichtiger, das sie durch Parifizierung und Abverkauf lukrieren können. Zweitens seien die aktuellen Renditen für langfristige Anleger immer noch rentabler als andere Anlageformen; und drittens gebe es große Vermögenswerte aus der prosperierenden Privatwirtschaft, die mehr nach Sicherheit streben als nach Kapitalvermehrung. Mischnutzungen erhöhen den Wert "Man muss bei Betrachtung dieser Zahlen berücksichtigen, dass die größten und wertvollsten Objekte in den Innenstädten stark gewerbelastige Nutzungen aufweisen, vor allem in den wichtigen Einkaufstraßen. Das wirkt preistreibend. Mischnutzungen sind in den Stadtzentren aber durchaus normal und die betreffenden Gebäude daher im Rahmen unserer Marktanalyse zu berücksichtigen", erklärt Mathias Miller-Aichholz, der gemeinsam mit Reinhard Manzl den Wiener Standort von Hudej Zinshäuser leitet. Interesse aus dem Ausland Auch ausländische Investoren beginnen, in den österreichischen Zinshausmarkt einzutreten. Sie lassen sich allerdings meist von ortsansässigen Fachleuten beraten und vertreten. Das Interesse fokussiert sich auf Wien und hier auf Bezirke innerhalb des Gürtels. Die ausländischen Kunden kommen hauptsächlich - aber nicht ausschließlich - aus Europa. "2018 haben wir erstmals an Investoren aus China verkauft, die kontinuierlich in Wiener Zinshäuser investieren wollen", beschreibt Reinhard Manzl den sich abzeichnenden Trend. Die wichtigsten Gründe für sie sind die hohe Lebensqualität Wiens, die im internationalen Vergleich günstigen Preise, die Sicherheit und das Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen. Private und Gewerbe dominieren den Markt Sowohl bei den Käufern als auch bei den Verkäufern sind - wie in den Vorjahren - die privaten und die gewerblichen Marktteilnehmer am wichtigsten. Verkauft wurden die meisten Objekte von Privateigentümern: Sie setzten mit 631 Häusern insgesamt Eur 1.122,3 Mio. um. Die größten Umsätze im Verkauf haben aber die gewerblichen Marktteilnehmer generiert: Eur 1.386,3 Mio. wurden von ihnen mit 358 Transaktionen erzielt. Grund dafür ist die höhere Wertschöpfung durch Sanierung der Objekte und Ausbau der Dachgeschoße. Bei den Investitionen führt das Immobiliengewerbe den Markt deutlich an, sowohl nach Anzahl als auch nach Volumen der gekauften Liegenschaften (700 Transaktionen, Eur 2.034,5 Mio.). Stiftungen, institutionelle Marktteilnehmer und die Öffentliche Hand spielen im Vergleich dazu eine untergeordnete Rolle. Fast 50 % aller Transaktionen außerhalb Wiens Das Marktvolumen ist in fast allen Bundesländern, inklusive Wien, gestiegen. Die Bundeshauptstadt dominiert naturgemäß den Markt mit einem Volumen von rund Eur 2.220,75 Mio. und 562 Transaktionen. Danach folgen Salzburg mit rund Eur 154 Mio. (53 Transaktionen) und die Steiermark mit rund Eur 145 Mio. (101 Transaktionen). Oberösterreich verzeichnete 86 Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt rund Eur 87 Mio. Insgesamt fanden in den Bundesländern (ohne Wien) 486 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von Eur 673 Mio. statt. "Fast ein Viertel des gesamten Marktvolumens und knapp die Hälfte der Transaktionen werden in den Bundesländern generiert", stellt Gerhard Hudej fest. "Wir sehen uns dadurch in unserer Strategie bestätigt, ganz Österreich zu bearbeiten." Wirtschaftsfaktor Zinshaus "Das österreichische Zinshaus ist ein starker Wirtschaftsfaktor, der laufend an Bedeutung gewinnt. Anleger unterschiedlicher Größen setzen ebenso darauf, wie die Finanzwirtschaft, das Baugewerbe und viele Dienstleister. Vor allem decken Zinshäuser einen großen Teil des Wohnbedarfs in unserem Land und sind somit für die Sicherung der Lebensqualität unverzichtbar." Nicht zu vergessen sei laut Hudej auch die Bedeutung für den Fiskus: "Bei einem Marktvolumen von knapp 2,9 Milliarden Euro fallen überschlagsmäßig rund 260 Millionen Euro an Steuern und Gebühren an, nämlich 4,6 % Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr sowie mindestens 4,2 Immobilien-Ertragsteuer." Dies alles sichere den Zinshausmarkt auch für die Zukunft ab. Neuer Standort in Klagenfurt und Aussichten Die Hudej Zinshäuser Gruppe hat im März 2019 in Klagenfurt ihren fünften Standort in Österreich eröffnet. "Wir werden uns weiterhin darauf konzentrieren, den heimischen Zinshausmarkt vollständig abzudecken", erklärt Gerhard Hudej. Das Potenzial für weitere Steigerungen des Marktvolumens sei noch für viele Jahre gesichert, da sowohl das Angebot als auch die Nachfrage hoch seien. Vor allem für die Bundesländer sieht Hudej noch großes Steigerungspotenzial bei Preisen und Transaktionsanzahl. Über Hudej Zinshäuser Als einziges Unternehmen konzentriert sich die Hudej Zinshäuser Gruppe mit sechs Standorten auf die Vermarktung von Zinshäusern in ganz Österreich. Die Gesellschaft wurde im Jahr 2012 von Gerhard Hudej gegründet und begleitete im Jahr 2018 österreichweit über 50 Transaktionen im Gesamtwert von über 200 Mio. Euro. Mittelfristig werden 100 Transaktionen als Jahresziel angestrebt. Das Unternehmen hat Standorte in Wien, Salzburg, Graz, Linz, Klagenfurt und Zürich. Hudej Zinshäuser Wien GmbH, Mag. Mathias Miller-Aichholz |