Weltkulturerbe-Status wirkt sich auf Immopreise aus
Passau (11.10.2016) -
Immobilienpreis: Forscher entwickeln Modell (Foto: pixelio.de, S. Hofschlaeger) Ein internationales Forscherteam unter Beteiligung der Universität Passau https://uni-passau.de hat am Beispiel des Regensburger Mietwohnungsmarktes ein statistisches Verfahren entwickelt, das es ermöglicht, die Effekte physischer und räumlicher Charakteristika auf den Preis von Immobilien in flexibler Weise zu modellieren. Die Ergebnisse wurden im Fachmagazin "Regional Science and Urban Economics" veröffentlicht. Clevere Modellierung "Die Komplexität der räumlichen Muster in den Immobilienpreisen, die sich mit traditionellen Methoden nicht erfassen lässt, zeigt sich in Regensburg vor allem in den Stadtteilen, die seit 2006 UNESCO-Weltkulturerbe sind: der historischen Altstadt und Stadtamhof", sagt der Passauer Forscher Harry Haupt. "In diesen Gebieten lassen sich stark positive Effekte auf den Mietpreis (pro Quadratmeter) feststellen, die sich ausschließlich durch die Lage ergeben, nachdem viele weitere preisbestimmende Merkmale bereits berücksichtigt wurden." Die Modellierung erlaubt auch die Erfassung lagespezifischer Preisunterschiede zwischen beliebigen geografischen Punkten im Stadtgebiet, auch wenn diese in der Stichprobe nicht erfasst wurden. Mit zunehmender Distanz vom Weltkulturerbe änderten sich diese räumlichen Preiseffekte in deutlicher Abhängigkeit von der Himmelsrichtung, unterstreicht Haupts Kollege Markus Fritsch. Der statistisch-methodische Kern der Forschungsarbeit liest sich für Nicht-Wissenschaftler trotzdem zunächst kryptisch: "semiparametrische Quantilsregressionen auf Basis additiv verknüpfter Smoothing Splines". Charakteristika einschließen Das Vorgehen der Experten ermöglicht die direkte Modellierung des Mietpreises in einzelnen Preissegmenten - wobei die den Mietpreis bestimmenden Einflussfaktoren gleichzeitig flexibel abgebildet werden. "So bestehen möglicherweise zwischen dem Mietpreis und den physischen Charakteristika wie der Größe oder dem Alter einer Wohnung oder auch zwischen dem Mietpreis und der geografischen Lage einer Immobilie nicht-lineare Zusammenhänge, die berücksichtigt werden sollen", erklärt Haupt. Ein klassisches Beispiel für einen "nicht-linearen Zusammenhang" stellt die Abnahme des Mietpreises pro Quadratmeter mit zunehmender Wohnungsgröße dar. Der Vorteil der neuen Methodik besteht im Wesentlichen darin, dass sich das Zusammenspiel der Wohnungscharakteristika für verschiedene Preissegmente direkt modellieren lässt. Dies ermöglicht die Ableitung von Aussagen über den Einfluss der physischen und räumlichen Merkmale auf den Mietpreis über die Preissegmente hinweg - selbst dann, wenn die Wohnungsmerkmale zwischen zwei betrachteten Immobilien variieren. Studie "Urban house price surfaces near a World Heritage Site: Modeling conditional price and spatial heterogeneity" https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0166046216301247 Florian Fügemann, fuegemann@pressetext.com |